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三大信号四大趋势,住房租赁2.0时代真的来了吗?

来源:公盈旅游频道    时间:2021-03-19

  来自住建部的数据显示,目前全国租房人数已逾2亿,其中人口流入集中于的一、二线城市租房市场需求尤为充沛。住房出租市场规模预计2025年规模将增至2.9万亿元,2030年将多达4.6万亿元。

  预示我国租赁人口的发展壮大,住房出租市场几经沉浮:从寂寂无闻到政策红利下的风口行业,跃升资本宠儿后又跌落神坛,一边是上市狂潮,一边是暴雷频发,不断上演冰火两重天……但有一点有一点认同,经过多年发展,住房租赁市场化、专业化、机构化程度不断提高,已成为减轻大城市租房问题的重要市场力量。

  作为一个正处于初级阶段的行业,洗牌与重整始终是发展的主旋律。对比行业早期以规模论成败、忽略用户体验、缺少市场监管的1.0时代,进入2021年,住房出租正在迈向全新的2.0时代,主要展现出为以下几个信号。

  深化产品打磨 大型社区脱颖而出

  以提高城市青年租住体验为愿景的长租公寓发展至今,始终离不开对产品与服务的深耕,无论是空间实用性的强化,抑或居住于功能的完善。

  经过几年的探寻后,各家产品均进行了多次升级迭代,从有得寄居向住得好过渡。例如安歆集团根据深耕员工住宿行业七年的运营经验,于今年3月将产品升级到5.0 版本,侧重优化了安全、美观、好用、轻巧、私密性等方面。

  而自如友家6.0则是自如友家产品全新的智能化升级,自如客通过手机APP即可轻松完成远程遥控室内灯打开、智能窗帘电源、智能新风启动、智能空调调温等各项操作者,以智能化手段优化美好租房体验。

  好比这两家,预示公寓业务发展,产品升级几乎是各个品牌的常规操作。较之以往,现阶段的产品升级更加人性化,并减少了智能化应用。其目的无外乎两个:更高的大坪效、更好的居住体验。

  而环绕特定人群的细分产品市场的扩展更是各家品牌的必争之地。从白领公寓一家独大到蓝领公寓、人才公寓、服务式公寓、大型出租社区等细分市场、细分品类百花齐放,住房出租供给端的产品结构已再次发生显著变化。

  据努点研究院数据显示,目前划入监测的人才公寓有12家,蓝领公寓则有21家。另外,享受政策反对、助力区域经济升级的大型租赁社区也将在2021年步入井喷。

  据克而瑞不几乎统计资料,2021年将有约50个大型出租社区开业。这或许不会沦为住房出租行业进入新的发展阶段的最重要信号。

  行业收并购持续展开 长租公寓打开寡头之争

  总结近年来的长租公寓行业,并购是一大关键词。

  2019年5月,国内蓝领公寓安歆集团战略收购逗号公寓,收购后,安歆集团的床位数从6万张快速增长到近10万张,业务布局也从9个城市减少到17个城市;

  2020年11月,自如宣告并购贝客青年精品公寓。收购已完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。此举大大提升了自如在核心城市的集中式公寓规模。

  2020年12月,世联行以5.3亿元将世联红璞转让给国资背景的珠海大横琴,未来或将由魔方公寓接掌世联红璞之后的运营和管理。

  2021年2月,国内最大的长租公寓SaaS平台蘑菇租房轰然坍塌,而后被寓小二接手,未来“双系统”将共同服务公寓市场。

  与行业早期缴收购对象多为中小型玩家有所不同,现阶段的收收购已经变成头部玩家并购第一梯队大型玩家,且向供应链蔓延。58安居客房产研究院首席分析师张波曾在接受采访时回应,长租公寓第一阶段的“群雄并起”已经完结,第二阶段的“寡头之争”仍将持续。

  资本寒冬,暴雷频发,市场陷入动荡不安,加之疫情导致出租率上升,2020年的长租公寓步履维艰,行业优胜劣汰持续加深,这也进一步加快了行业集中度的提升。

  另一方面,一系列缴并购事件再次印证了住房租赁行业的强劲资源属性,只有不懂运营、擅于资源整合、有强大资金反对的企业才能走的更远。

  而从根本来讲,对于公寓玩家们,终极难题和目标并不是扩张和跑马圈地,而是能否构建规模化盈利。这个难题还有待场上玩家继续思考。

  住房租赁政策倾斜加剧 宽租房步入高光时刻

  长期以来,我国商品房买卖与租赁失衡,人口净流入大的北京、上海等一线城市租赁市场存在相当严重的供需错配,整体数量不够、合适的“居住空间”过于是其中突出矛盾,从供给端供应更多R4、集中于用地与住宅产品成为解题首选之策。

  自“十九大” 起,“出租并举+地方政策”推展了开发商“竞自持拿地”,众多住宅用地出让条件中包含“15%自持面积用于租赁(R4用地)”。如今,上海市各大房企谦和住宅面积已总计约达200万方。越来越多的大型出租社区带着解决问题新市民住房问题的愿景为出租而建,引领住房出租市场的新一轮快速增长。

  除了租赁用地外,近年来集体用地供应也持续加码,北京作为我国首批13个“集体土地出租试点城市”之一,不断加大租房建设力度,推进进度与成效最为明显:已总计动工41个项目,可提供房源约5.5万套。

  租赁用地+集体用地,越来越多的面粉被用来做住房出租这块蛋糕,我们有理由相信这个行业的明天将越做越大。

  好比于此,住房租赁还在今年 “两会”期间迎来了高光时刻。政府工作报告指出,通过减少土地供应、决定专项资金、集中于建设等办法,切实减少保障性租赁住房和共计产权住房供给,规范发展长租房市场,减少租房税费开销,尽最大努力帮助新市民、青年人等减轻住房困难。

  为培育住房租赁市场发展, #减少租房税费开销#沦为冷搜话题。据悉,这是在去年中央经济工作会议的基础上,两会中首次提及对大城市住房问题的关注。这对于今年各大城市的房地产政策和市场的变化有较小的影响。

  易居研究院智库中心研究总监贤跃进表示,政策具体通过减少土地供应、决定专项资金、集中于建设等办法,贯彻减少保障性租赁住房和共计产权住房供给。由此可以看出,后续保障性出租住房和共计产权住房将成为大城市重点铺开的产品,此类产品将承担解决问题住房问题的重要角色。

  此外,民进中央、民建中央提交的提案也同时探讨到了住房出租市场,两份议案同时建议要增加出租住房供给、给与适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管“租金贷”等建议。

  住房租赁是关系到广大新市民租房的民生问题,其一路发展一直沐浴政策春风。此次“两会”上的超强曝光,无疑将住房出租的政策导向推上更高方位。未来,更多利好政策也将陆续落到实处。

  住房租赁未来发展的四大预判

  综合以上市场动向、政策信号,努点空间租赁就住房出租未来发展作出以下预判:

  重返运营 锻造核心能力

  从唯规模论到品质为先,从野蛮生长到精耕细作,经过一系列市场沉浮,重返商业本质、对重返运营能力已成为行业共识。让每一分成本花上在刀刃上,让每一个项目实现盈利,敬畏行业与用户,让租客真正感到安心、放心,这是企业活下去的前提。

  旭辉控股董事局主席林中近日在两会期间采访中表示持续看好集中式长租公寓的发展前景,并提出作好住房出租需要苦练两大能力,“服务好客户是运营能力,资产的保值电子货币是资管能力,这两项能力都要不具备,才能真正做好住房租赁。”

  长短资产分离出来

  未来,随着行业分工逐渐细化,品牌发展模式将更加明晰,并加快向轻资产和轻资产两端分化。根据自身属性自由选择适合的发展模式是企业发展的首要问题。

  按照现有市场规律来讲,房企系合适发展谦和物业做到出租业务的重资产模式,以及其他优质项目包租的中资产模式,创业系则侧重回头输入运营管理的轻资产路线。而各大派系之间如何取长补短、深度竞合也有一点深入思考。

  国有企业参与度提升

  无论是世联红璞被国有企业接掌,还是各个区域市场国资背景的不断入局,都获释了一个信号:握物业、资金资源的国有企业转入住房租赁行业已是大势所趋。一方面是房住不炒、租购同权、大力培育住房出租市场等政策导向,另一方面是涉及民生福祉,其次是轻资产难盈利的行业属性,这些都与国有企业的使命和特性密切给定。

  对于行业而言,国有企业的入局也为行业带给一股更坚实、稳健的市场力量。

  资产证券化仍有机会

  谋求更长期稳健的资金支持一直是住房租赁行业的永恒课题。“两会”期间,全国人大代表陈华元提出建议,特大金融反对力度,拓宽规模化住房租赁经营的长期资金渠道;进一步扶植房地产信托投资基金(REITs)权益类资金,鼓励发行基于租金净收益的资产证券化(ABS)产品。

  今年2月,华发股份50亿住房租赁专项公司债更新为已对系统。可见,2021年住房租赁市场的债券融资依然有机会,更多金融创新模式尚待探寻。

  住房出租市场还有哪些趋势和风向?市场波动下如何逆势前进?努点研究院与迈点网联合主办的寓·望 中国出租地产MBI颁奖典礼暨高峰论坛即将于4月15日在上海举行,数十位行业领袖带上你拨开迷雾,望见未来。

  虽然荆棘丛生,但只要践行幸福租住生活的行业初心不变,优势赛道仍然存在。我们相信住房出租2.0时代会越来越好,租赁企业也不会朝着更规范的方向发展。背靠双循环新发展格局,国内住房出租市场仍是星辰大海,仍可踏浪前进。

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